Kinh nghiệm mua nhà ở Canada để định cư

CHIA SẺ CÁC BƯỚC MUA NHÀ Ở CANADA

Hôm nay Michael Dao Giám đốc vùng UCA Immigration sẽ tổng hợp chia sẻ một số thông tin kinh nghiệm mua nhà ở Canada cho các bạn nha

Trình tự mua nhà ở Canada sẽ hơi phức tạp, các bạn tham khảo chi tiết như sau:

1-TÌM NGÂN HÀNG CHO VAY:

Bank nào chịu cho vay Mortgage với rate tốt bạn cứ chịu khó book appointment trao đổi, ráng lấy cái Pre-Approval để biết họ cho vay tối đa bao nhiêu bạn sẽ biết budget để tìm mua nhà, thường là gấp 4~5 lần Family Income, ví dụ 2vc bạn làm được 100k thì bank có thể cho vay 500k. Hiện tại ngân hàng thực hiện một số chính sách như stress test và income check để quản lý chặt chẽ rủi ro việc vay mortgage đặc biệt là First Time Home Buyer dù được hỗ trợ về thuế suất nhưng lại bị hạn chế về khả năng và số tiền cho vay, thường downpayment trước 35~40% thì sẽ không bị check income. Cho nên những bạn income thấp hoặc công việc chưa ổn định sẽ khó có thể vay Lender A (là big 5 banks và credit unions). Nếu chịu lãi suất cao hơn trong năm đầu thì có thể vay Lender B để lấy được nhà rồi sau đó quành lại Refinance với Lender A, tốn kém cho vụ này khoảng 10 ngàn đổ lại. Để bank cho vay bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau : T1 & T4, Employment Letter, Notice of Assessment 3 năm gần nhất, Bank Statements & Paystubs 6 tháng, Property Listing, Property Appraisal, Credit Report, nếu nhà đó có basement có khả năng cho thuê thì cũng được tính thêm rental income vào family income…v…v…và mối quan hệ, có quan hệ rộng thì sẽ dễ được cho vay và vay được nhiều.

2-TÌM TIỀN DOWNPAYMENT:

Nếu có PR thì bạn chỉ cần down 5~10% giá nhà nhưng khi downpayment dưới 20% bank bắt buộc bạn phải trả thêm Mortgage Insurance, khoảng 25~30k tiền phí. Một số bank yêu cầu bạn phải down 20~25% họ mới cho vay. Nếu chưa có PR thì lại càng khó được cho vay, nhất là foreigners mua để đầu tư, một số nơi như GTA ở Ontario sẽ tính tax 25% trên giá nhà cho những người non-PR mua đầu tư kiểu này. Tuy nhiên chính phủ sẽ hoàn lại khoản thuế này nếu trong vòng 4 năm từ lúc closing nhà bạn có PR. Tiền Downpayment phải đến từ nguồn tiền riêng của bạn có sẵn trước ngày Closing 3 tháng, tức là bạn không thể mượn tiền từ bank khác để làm downpayment được. Tuy nhiên, bạn có thể nhận tiền cho tặng từ họ hàng, chỉ cần họ điền cái Gift Letter theo form của bank là sẽ được chấp nhận. Nhớ dành ra khoảng 15~20k để closing nữa vì phí luật sư và land transfer tax ở Canada khá cao khi sang tên giấy tờ Ownership.

3-TÌM NHÀ:

Bước này là mất thời gian nhiều nhất vì bạn phải xác định rõ mục đích của bạn: mua để ở hay đầu tư, longterm hay flip, vừa ở vừa cho thuê hay chỉ đơn thuần là rental property…Nói chung là xác định rõ mục đích mua thì mới chọn nhà theo khu vực và kết cấu layout nhà được. Mình sẽ biên chi tiết vào một bài sau chuyên về vấn đề này để các bạn tham khảo kinh nghiệm.

4) ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐỂ OFFER:

Bạn có thể check sale history hoặc bản đánh giá của city & bank & home inspection report, hoặc kiểm tra nhà gần đó trong khu nhà bạn tính mua họ bán trong tháng đó khoảng bao nhiêu với condition dạng nhà tương tự. Các trang web & app mình hay dùng là Housesigma, Zolo và Realtor CA bên cạnh các phần mềm chuyên dụng cho Realtor có Licence như Realm. Phần này Realtor có kinh nghiệm sẽ giúp bạn negotiate mua được nhà giá tốt, quan trọng là bạn hài lòng bao nhiêu so với những gì bạn bỏ ra và đạt được. Không quan trọng chủ cũ flip lời bao nhiêu vì đó là chuyện của họ và quá khứ căn nhà, bạn chỉ cần thấy giá trị căn nhà ở thời điểm hiện tại xứng đáng với offer của bạn so với giá thị trường hiện tại. Đừng để tâm lý bản thân bị FOMO đua theo giá mua cho bằng được thì y như quăng tiền qua cửa sổ vậy, rất dễ bị mua hố so với giá trị và khả năng sinh lời của căn nhà. Tốt nhất là mua thấp hơn giá thị trường vài chục ngàn là lý tưởng nhất để cover tax & fees.

5) HOME INSPECTION:

Thường những thời điểm hot đi mua nhà sẽ phải chịu No Condition, nếu offer có condition dù là Finance hay Inspection sẽ dễ bị fail. Nhiều Sellers chảnh họ chả thèm đếm xỉa gì đến những offers có thời gian closing quá lâu trên 60 ngày hoặc deposit ít chứ đừng nói đến có Condition là auto bị loại khỏi vòng gửi xe. Còn ở thời điểm buyer market bình ổn như hiện nay thì bạn nên thuê Home Inspector (HI) chuyên nghiệp biết leo lên kiểm tra mái nhà và chui xuống crawl space để check foundation và các hệ thống điện nước gas heat AC & appliances…v…v…phí cho dịch vụ này khoảng 500~600 đồng thôi nhưng bạn sẽ biết nhà bạn sắp mua có cái gì cần phải thay thế sửa chữa, những thiết bị nào có thể hỏng như AC hay Heater cần phải upgraded, dựa vào advice của HI trong report đó bạn có thể biết the ins and outs của ngôi nhà bạn muốn mua mà trả giá nhà thấp xuống vài ngàn đến vài chục ngàn được.

6) KÝ TÁ GIẤY TỜ SANG TÊN:

Ở Canada chả có sổ hồng sổ đỏ gì cả, tất cả chỉ là tờ giấy in/photo ra nhìn như là giấy lộn để bạn giữ một bản ahihi việc này sẽ có văn phòng luật sư và agents của bạn lo, việc của bạn chỉ là làm bankdraft/cheque để deposit và downpayment đúng hạn rồi ký giấy tờ online. Nhớ mua bảo hiểm nhà trước ngày closing thì bank mới nhả tiền cho vay ra để hoàn tất được thủ tục closing. Mua bán nhà ở Canada vui cái là chả bao giờ gặp mặt chủ nhà cũ hay người mua mới, mọi thứ cần làm việc trao đổi bạn chỉ gặp luật sư và realtor của bạn. Chi phí cho khoản phí luật sư này chừng một hai ngàn gì đó, đóng thêm thuế land transfer tax và các loại thuế phí khác khoảng 15~20k để hoàn tất mọi thủ tục. Vào ngày Closing như Offer, luật sư sẽ lấy chìa khóa của seller và trao cho bạn vào nhà, thường là cuối buổi chiều. Sau đó là bạn sẽ phải đăng ký các dịch vụ Utilities như điện nước, đổ rác, gas và internet, đổi bằng lái xe thẻ OHIP theo địa chỉ nhà mới của bạn.

Với những bạn có đủ tài chính muốn mua đứt căn nhà trả hết 1 lần cũng không sao cả, đỡ phải làm thủ tục vay ở bước 1 và 2. Nhiều người chọn trả góp vì vài năm trước đây lãi suất cho vay ở Canada rất thấp chỉ khoảng 1.8~2.5%/năm thôi, trả thẳng hết thì mất đi cái lợi của việc dùng đòn bẩy. Vì 1 căn nhà to ở đây cash flow cho thuê tốt, đủ hoặc có thể dư ra để trả Mortgage và bảo trì nhà sau vài năm cho thuê. Nôm na là chủ nhà chỉ cần xoay đủ tiền downpayment, còn lại renters sẽ trả Mortgage thay cho chủ nhà, trừ một số unit bị rắc rối khi gặp bad tenants. Hiện nay lãi suất đã tăng cao lên đến 6%/năm nhưng mình nghĩ nó vẫn thấp hơn lãi suất cho vay ở Việt Nam. Chính vì vậy, tùy bài toán đầu tư và mức vốn của bạn là gì để chọn game ở đâu & cách chơi thế nào sao cho hiệu quá tối ưu cái ROI (Return on Investment) và quản lý cái RISK (bad locations, negative cash flows, high vacancies, and problematic tenants).